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¿Cómo puedo terminar el contrato de arrendamiento de un local comercial si soy el arrendatario?

Terminación del contrato de arrendamiento de un local comercial por parte del arrendatario (Comercial)

Consuelo tiene un almacén de ropa en un local que Paco le arrendó. Sin embargo, a Consuelole ha ido muy bien con su negocio y necesita un local más grande para su almacén.

Paola desea dar por terminado el contrato de arrendamiento pero no sabe que debe hacer.

Por regla general, el arrendatario puede terminar el contrato de arrendamiento invocando como causal de terminación del mismo el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendador. Por ejemplo, no realizar las reparaciones que a él le corresponden, que el disfrute del bien se vea afectado por causas imputables al arrendador y las demás obligaciones que se hayan pactado en el contrato y se vean incumplidas por parte de este último.

De igual forma, el arrendatario puede dar por terminado el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, dando aviso previo al arrendador.

-    El procedimiento que se debe adelantar como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones contractuales dependerá de lo que se haya pactado en el contrato mismo. Si se convino como consecuencia del incumplimiento la terminación del contrato, el arrendatario puede enviar una comunicación o aviso al arrendador invocando la causal de terminación, señalando el incumplimiento en que se incurrió así como su intención de dar por terminado el contrato de arrendamiento.

-    Una vez comunicada la terminación, se puede llegar a un acuerdo o conciliación en relación con la fecha de entrega del inmueble y el pago de lo que se deba.

-    De igual forma, si se quiere declara el incumplimiento del contrato, se puede iniciar un proceso judicial ante el juez civil del municipio donde vive el arrendador o donde se acordó cumplir el contrato, para solicitar que se dé por terminado y se ordene la indemnización de perjuicios a que haya lugar.


-    Una vez presentada la demanda, el juez practicará las pruebas que considere pertinentes y tomará la decisión final, asimismo, en caso de considerarlo necesario, ordenará la implementación de alguna medida que garantice el cumplimiento de la condena.

-    El contrato también puede terminar por el vencimiento del plazo de duración convenido en él. Así, la fecha que se pacte en el contrato determinará el tiempo que durará el arriendo.

-    Si en el contrato no se pactó el término de duración del arriendo, el arrendatario debe desahuciar al arrendador, es decir, manifestarle su intención de dar por terminado el contrato de arrendamiento con mínimo un mes de anticipación si los pagos se hacen mensuales (como quiera que la anticipación del desahucio depende de los periodos que en que se realicen los pagos).

-    El desahucio se hace por medio de un aviso que puede ser verbal o escrito. Sin embargo, es recomendable hacerlo de manera escrita, dejando constancia de la entrega, puede ser a través de una empresa de mensajería autorizada.

-    El desahucio también se puede hacer judicialmente.

•    Si usted desea obtener información sobre cómo proceder si desea arrendar un local comercial, consulte ¿Qué debo hacer si quiero arrendar un local comercial y qué derechos tengo? O haga clic en el link: https://www.legalapp.gov.co/temadejusticia/id/147.
¿El trámite tiene costo? No
A menos que requiera de abogado, caso en el cual deberá cancelar sus honorarios.
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Cuando el valor de su reclamación supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes. Si el valor es menor podrá presentar la demanda sin abogado.
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-    Las condiciones del contrato y el cumplimiento de las obligaciones contractuales dependerá de lo que las partes pacten en el contrato de arrendamiento.

-    Aun cuando se haya desahuciado a la otra parte, las obligaciones contractuales permanecen hasta el día en que el contrato termine.

-    El arrendador se encuentra obligado a realizar las reparaciones necesarias, es decir, aquellas que permiten que el bien esté en buen estado y sirva para el uso para el cual se ha destinado.

-    Si las reparaciones necesarias son hechas por el arrendatario, este puede exigir el rembolso del dinero gastado al arrendador en los siguientes eventos:

a.    Si las reparaciones  se volvieron  necesarias por culpa del arrendatario.
b.    Si el arrendatario informó al arrendador sobre la necesidad de las reparaciones de manera oportuna o, no fue posible informarle.
c.    Si informó al arrendador o, no fue posible informarle oportunamente y este no las realizó.
d.    Si la necesidad de realizar las reparaciones es demostrada por el arrendatario.

-    El arrendatario se encuentra obligado a realizar las reparaciones locativas, es decir, aquellas que se causan por el uso normal del bien. Sin embargo, las partes pueden pactar otra cosa en el contrato.

-    De manera excepcional, el arrendador podría verse obligado a realizar las reparaciones locativas si los daños se causan por fuerza mayor, caso fortuito o por la mala calidad del inmueble.

-    En caso que el arrendador deba una indemnización al arrendatario, este  tiene el derecho a retener el bien arrendado  hasta que se le realice o se asegure el pago correspondiente.

El arrendatario puede ejercer el derecho de retención en los siguientes casos:

a.     Cuando el arrendador le debe los perjuicios que le ha ocasionado durante el contrato.
b.    Cuando ha hecho mejoras útiles (son las que se realizan con el fin de aumentar el valor del bien) con la aprobación del arrendador y este último se ha comprometido expresamente a pagarlas.
c.    Cuando el arrendador se compromete a cancelar las reparaciones necesarias que han sido realizadas por el arrendatario.

-    Sin embargo, el derecho de retención no opera cuando el derecho que el arrendador tiene sobre el inmueble arrendado se extinga sin su voluntad.

Fecha última actualización: 11/10/2017

La información mostrada en esta página es oficial, aunque está sujeta a modificaciones a partir de la fecha de última actualización indicada.

Si requiere mayor información o asesoría sobre los trámites y posibilidades para la terminación unilateral del contrato de arrendamiento comercial por parte del arrendatario, o no cuenta con el dinero suficiente para contratar un abogado, usted podrá acercarse a la personería, Defensoría del Pueblo o  consultorios jurídicos de su municipio.
Artículos: 1, 2 y del Código de Comercio. Artículos 1973 a 2052 del Código Civil.

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