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¿Cómo puedo terminar el contrato de arriendo y recuperar el inmueble, si lo necesito para vivir, repararlo o para entregarlo en venta?

Restitución de inmueble arrendado: vivienda, reparación o venta del inmueble. (Civil)

Celia tenía arrendada una casa de su propiedad. Por motivos personales, necesita mudarse a dicha casa.   

Amparo vendió a Domingo su apartamento, el cual había arrendado a Diana, por lo que, para cumplir con la venta, no puede renovar el contrato de arrendamiento con Diana.

Hay algunas circunstancias que permiten, una vez llegada la fecha de terminación del contrato de arrendamiento inicial o de sus prórrogas, que éste no se renueve y darlo por terminado, como cuando el dueño necesita el inmueble para su propia vivienda, siempre que sea por un año o más; cuando se necesita reparar o realizar nueva construcción o porque se vendió el inmueble y debe ser entregado al comprador. 
Para estos casos existe un trámite que le permite no renovar y dar por terminado el contrato a la fecha de vencimiento y recuperar el inmueble que tenía arrendado.
1. El arrendador deberá enviar una carta de comunicación o aviso al arrendatario tres meses antes del vencimiento del contrato, a través de una empresa de mensajería autorizada. 

Además, el arrendador debe realizar las actividades por las cuales está dando por terminado el contrato, dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la devolución de la vivienda (por ejemplo, dentro de los seis meses siguientes a la entrega del inmueble, Martha deberá mudarse a la casa que tenía arrendada).

2. Como medio de garantía de la condición de los seis meses, el arrendador deberá constituir una caución (en dinero, a través de un banco o de una compañía de seguros), a favor del arrendatario por un valor igual a seis meses de arriendo, la cual se hará efectiva si no se cumple la condición. Por ejemplo, si Martha no se muda dentro de los seis meses, se pagará el valor de la caución al arrendatario; si efectivamente se muda, lo consignado por caución se le devuelve a Martha.

3. Para las anteriores situaciones, una vez comunicada la terminación, se puede llegar a un acuerdo con el arrendatario en relación con la fecha de entrega del inmueble y el pago de lo que eventualmente deba, acuerdo que puede realizarse directamente entre las partes o a través de un centro de conciliación, centro de convivencia, conciliador en equidad, defensoría del pueblo, notaría. A falta de las anteriores autoridades en su municipio, podrá acudir al personero municipal.


Requisitos generales

La demanda deberá cumplir, entre otros, con los siguientes requisitos: 

1. Nombre completo, número de cédula o de documento de identidad y dirección de las partes y del abogado, en caso de que sea necesario contar con sus servicios.  

2. Relato de los hechos, manifestando la razón de la terminación del contrato y lo que el arrendatario aún debe. Por ejemplo, Martha deberá explicar que (i) presentó comunicación de terminación y no renovación de contrato de arrendamiento, pues necesitaba la casa para su propia vivienda; (ii) que el arrendatario no le quiere entregar la casa y esto le está generando daños; (iii) que intentó llegar a una conciliación con el arrendatario para la entrega, pero no fue posible. 

3. Presentar y solicitar pruebas. Es necesario presentar el contrato de arriendo, si fue por escrito y las pruebas de los hechos que dieron lugar a la terminación del contrato. En relación con la conciliación que debió haberse intentado, deberá aportarse la constancia de no acuerdo o de inasistencia.   

4. Petición: Que se ordene la entrega o devolución del inmueble y el pago de los daños causados.   

5. Es posible solicitar el embargo y secuestro de bienes del arrendatario, para garantizar el pago de lo que aún se deba o de los daños causados. Deberán anexarse a la demanda los documentos que demuestren que el arrendatario es propietario de los bienes sobre los cuales se solicita embargo, por ejemplo, el certificado de libertad y tradición de los inmuebles o la tarjeta de propiedad de los vehículos automotores.  

Si con la demanda se solicita embargo y secuestro de bienes del arrendatario, no es obligatorio intentar la conciliación antes de presentar la demanda.

¿El trámite tiene costo? No
Excepto cuando se acuda a un centro de conciliación particular, los cuales tienen unas tarifas establecidas por la prestación de sus servicios.
¿Necesita abogado?
Cuando el valor de lo que se reclama en la demanda judicial (cuantía) supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes. Si el valor es menor podrá presentar la demanda sin abogado.
Ir a Directorio
¿Qué debe hacer?
• Si terminado el contrato de arrendamiento, el arrendatario no entrega voluntariamente el inmueble, es posible presentar demanda civil para que un juez ordene la devolución del inmueble arrendado, y el pago de los daños ocasionados, pero es necesario haber intentado antes la conciliación ante un centro de conciliación, personería o notaría.

• La demanda deberá presentarse ante el juez civil de donde vive la persona que se demanda o ante el juez de pequeñas causas sin necesidad de abogado, cuando el valor de lo que se reclama en la demanda no supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes.

• Si requiere mayor información o asesoría sobre los trámites y posibilidades para la terminación unilateral del contrato de arrendamiento o la entrega o restitución del inmueble, o no cuenta con el dinero suficiente para contratar un abogado, usted podrá acercarse a la personería, defensoría del pueblo o  consultorios jurídicos de su municipio.
¿Dónde acudir?

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Requisitos generales

La demanda deberá cumplir, entre otros, con los siguientes requisitos: 

1. Nombre completo, número de cédula o de documento de identidad y dirección de las partes y del abogado, en caso de que sea necesario contar con sus servicios.  

2. Relato de los hechos, manifestando la razón de la terminación del contrato y lo que el arrendatario aún debe. Por ejemplo, Martha deberá explicar que (i) presentó comunicación de terminación y no renovación de contrato de arrendamiento, pues necesitaba la casa para su propia vivienda; (ii) que el arrendatario no le quiere entregar la casa y esto le está generando daños; (iii) que intentó llegar a una conciliación con el arrendatario para la entrega, pero no fue posible. 

3. Presentar y solicitar pruebas. Es necesario presentar el contrato de arriendo, si fue por escrito y las pruebas de los hechos que dieron lugar a la terminación del contrato. En relación con la conciliación que debió haberse intentado, deberá aportarse la constancia de no acuerdo o de inasistencia.   

4. Petición: Que se ordene la entrega o devolución del inmueble y el pago de los daños causados.   

5. Es posible solicitar el embargo y secuestro de bienes del arrendatario, para garantizar el pago de lo que aún se deba o de los daños causados. Deberán anexarse a la demanda los documentos que demuestren que el arrendatario es propietario de los bienes sobre los cuales se solicita embargo, por ejemplo, el certificado de libertad y tradición de los inmuebles o la tarjeta de propiedad de los vehículos automotores.  

Si con la demanda se solicita embargo y secuestro de bienes del arrendatario, no es obligatorio intentar la conciliación antes de presentar la demanda.

Para conocer los requisitos generales de este trámite pulse aquí.

¿El trámite tiene costo? No


¿Necesita abogado?

Cuando el valor de lo que se reclama en la demanda judicial (cuantía) supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes. Si el valor es menor podrá presentar la demanda sin abogado.


  • Existen ocasiones en que el arrendador puede no renovar un contrato de arrendamiento que lleve más de cuatro años, o darlo por terminado en cualquier tiempo durante las prórrogas, a pesar de no existir un incumplimiento del arrendatario o no necesitar el inmueble para su propia vivienda o para repararlo o entregarlo por venta, es decir cuando la causa es la sola voluntad del arrendador.
El trámite en estos casos es diferente, pues el arrendador además de enviar un preaviso al arrendatario por empresa de mensajería autorizada, con tres meses de anticipación a la terminación, deberá consignar a favor del arrendatario, una suma que va hasta los tres meses de arriendo, la cual recibirá siempre que entregue voluntariamente el inmueble, una vez cumplido el término del preaviso

  • Si requiere mayor información o asesoría sobre los trámites y posibilidades para la terminación unilateral del contrato de arrendamiento o la entrega o restitución del inmueble, o no cuenta con el dinero suficiente para contratar un abogado, usted podrá acercarse a la personería, Defensoría del Pueblo o  consultorios jurídicos de su municipio.


Fecha última actualización: 10/10/2017

La información mostrada en esta página es oficial, aunque está sujeta a modificaciones a partir de la fecha de última actualización indicada.

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Minuta para solicitar la terminación del contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda. El presente documento es sugerido, no es de obligatorio cumplimiento y no compromete responsabilidad alguna por parte del Ministerio de Justicia y del Derecho.

Fecha de actualización: 2016/09/16 Descargar