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¿Cómo terminar el contrato de arriendo y recuperar el inmueble, por incumplimiento del arrendatario?

Restitución de inmueble arrendado: Incumplimiento del arrendatario. (Civil)

Por ejemplo: Laura arrendó un apartamento de su propiedad y el arrendatario lleva varios meses sin pagarle el arriendo y no quiere entregar el inmueble ni pagar lo que debe. 

Para este caso y otros similares, existe un trámite que le permite dar por terminado el contrato de arrendamiento, recuperar el inmueble que tenía arrendado e incluso obtener el pago de sumas de dinero que aún deba el arrendatario.


1.Si existe incumplimiento por parte del arrendatario, como cuando no se está pagando el arriendo, cortan los servicios públicos por falta de pago, cuando los arrendatarios constantemente tienen problemas de convivencia con los vecinos, etc.; se recomienda como primera opción intentar un acuerdo entre las partes o a través de un centro de conciliación, centro de convivencia, conciliador en equidad, defensoría del pueblo o notaría. 

2.A falta de las anteriores autoridades en su municipio, podrá acudir al personero municipal.  

Sin embargo, es posible también dar por terminado el contrato de arrendamiento, para lo cual el arrendador deberá comunicarle al arrendatario la situación de la terminación del contrato, indicando la causa de incumplimiento exacta (artículo 22 Ley 820 de 2003, para el caso de arrendamiento de vivienda urbana) y solicitar la entrega del inmueble.   

3.Esta comunicación o aviso no tiene ninguna formalidad especial, pero se recomienda hacerla por escrito a través de una carta de terminación de contrato, que sirva de prueba en posibles procesos judiciales para recuperar el inmueble.  Una vez comunicada la terminación, se puede llegar a un acuerdo o conciliación en relación con la fecha de entrega del inmueble y el pago de lo que se deba.




Requisitos generales

La demanda deberá cumplir, entre otros, con los siguientes requisitos:
1. Nombre completo, número de cédula o de documento de identidad y dirección de las partes y del abogado, en caso de que sea necesario contar con sus servicios.   

2. Relato de los hechos, manifestando la razón de la terminación del contrato y lo que el arrendatario aún debe. Por ejemplo, Juan deberá explicar que (i) es dueño de un apartamento en la ciudad de Bogotá, indicando la dirección exacta; (ii) que hace 3 meses su arrendatario no le paga el arriendo, lo que suma dos millones de pesos; (iii) que le comunicó la terminación del contrato y entrega del inmueble; (iv) que intentó llegar a una conciliación con el arrendatario para la entrega, pero no fue posible; (v) que esto le está generando daños, pues con la plata del arriendo, se pagaba parte de la cuota del apartamento, y ahora debe $500.000 de intereses.

3. Presentar y solicitar pruebas. Es necesario presentar el contrato de arriendo, si fue por escrito, y las pruebas sobre el incumplimiento del arrendatario o de los otros hechos que dieron lugar a la terminación del contrato. En relación con la conciliación que debió haberse intentado, deberá aportarse la constancia de no acuerdo o de inasistencia.   

4. Petición: Que se ordene la entrega o devolución del inmueble, el pago de lo que se debe y de los daños causados.   

5. Es posible solicitar el embargo y secuestro de bienes del arrendatario, para garantizar el pago de lo que aún se deba. Deberán anexarse a la demanda los documentos que demuestren que el arrendatario es propietario de los bienes sobre los cuales se solicita embargo, por ejemplo, el certificado de libertad y tradición de los inmuebles o la tarjeta de propiedad de los vehículos automotores. 

Si con la demanda, se solicita embargo y secuestro de bienes del arrendatario, no es obligatorio intentar la conciliación antes de presentar la demanda.

¿El trámite tiene costo? No

Excepto cuando se acuda a un Centro de Conciliación particular, los cuales tienen unas tarifas establecidas por la prestación de sus servicios.


¿Necesita abogado? No
Ir a Directorio
¿Qué debe hacer?

Si terminado el contrato de arrendamiento, el arrendatario no entrega voluntariamente el inmueble, es posible presentar demanda civil para que un Juez ordene la devolución del inmueble arrendado, y el pago de los daños ocasionados, En estos casos el demandante no estará obligado a solicitar una audiencia de conciliación extrajudicial como

requisito de procedibilidad de la demanda, pero usted puede hacerlo si lo estima pertinente.

La demanda deberá presentarse ante el Juez Civil de donde vive la persona que se demanda o ante el juez de pequeñas causas sin necesidad de abogado, cuando el valor de lo que se reclama en la demanda no supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes.

Si el juez ordena la devolución del inmueble, para poder cobrar el dinero o los arriendos que aún se deban, es posible solicitarle al mismo juez que se inicie un proceso ejecutivo para ordenar el pago.  Para más información pulsar aquí


¿Dónde acudir?

Ir a Directorio

Requisitos generales

La demanda deberá cumplir, entre otros, con los siguientes requisitos:
1. Nombre completo, número de cédula o de documento de identidad y dirección de las partes y del abogado, en caso de que sea necesario contar con sus servicios.   

2. Relato de los hechos, manifestando la razón de la terminación del contrato y lo que el arrendatario aún debe. Por ejemplo, Juan deberá explicar que (i) es dueño de un apartamento en la ciudad de Bogotá, indicando la dirección exacta; (ii) que hace 3 meses su arrendatario no le paga el arriendo, lo que suma dos millones de pesos; (iii) que le comunicó la terminación del contrato y entrega del inmueble; (iv) que intentó llegar a una conciliación con el arrendatario para la entrega, pero no fue posible; (v) que esto le está generando daños, pues con la plata del arriendo, se pagaba parte de la cuota del apartamento, y ahora debe $500.000 de intereses.

3. Presentar y solicitar pruebas. Es necesario presentar el contrato de arriendo, si fue por escrito, y las pruebas sobre el incumplimiento del arrendatario o de los otros hechos que dieron lugar a la terminación del contrato. En relación con la conciliación que debió haberse intentado, deberá aportarse la constancia de no acuerdo o de inasistencia.   

4. Petición: Que se ordene la entrega o devolución del inmueble, el pago de lo que se debe y de los daños causados.   

5. Es posible solicitar el embargo y secuestro de bienes del arrendatario, para garantizar el pago de lo que aún se deba. Deberán anexarse a la demanda los documentos que demuestren que el arrendatario es propietario de los bienes sobre los cuales se solicita embargo, por ejemplo, el certificado de libertad y tradición de los inmuebles o la tarjeta de propiedad de los vehículos automotores. 

Si con la demanda, se solicita embargo y secuestro de bienes del arrendatario, no es obligatorio intentar la conciliación antes de presentar la demanda.

Para conocer los requisitos generales de este trámite pulse aquí.

¿El trámite tiene costo? No


¿Necesita abogado?

Cuando el valor de lo que se reclama en la demanda judicial (cuantía) supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes.
Si el valor es menor podrá presentar la demanda sin abogado.


Si la demanda se fundamenta en falta de pago de la renta o de servicios públicos, cuotas de administración u otros conceptos a que esté obligado el arrendatario, este no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba allegada con la demanda, tienen los cánones y los demás conceptos adeudados, o en defecto de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador, correspondientes a los tres (3) últimos períodos, o si fuere el caso los correspondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismos períodos, a favor de aquel.

Igualmente, recuerde que el arrendador cuenta con una garantía y el derecho de retener las cosas y muebles que el arrendatario tenga en el inmueble arrendado, hasta que cancele la deuda. No obstante, si va a hacer uso de este derecho asegúrese de no disponer de artículos personales del arrendatario, como ropa, documentos, etc. 

El derecho de retención también aplica para el arrendatario, cuando el arrendador le debe dinero por concepto de mejoras necesarias que debían ser cubiertas por él. En este caso, el arrendatario podrá, al momento de terminar el contrato, seguir detentando el inmueble hasta que el arrendador le pague lo que le debe.

Fecha última actualización: 26/06/2018

La información mostrada en esta página es oficial, aunque está sujeta a modificaciones a partir de la fecha de última actualización indicada.

Si requiere mayor información o asesoría sobre los trámites y posibilidades para la terminación unilateral del contrato de arrendamiento o la entrega o restitución del inmueble, o no cuenta con el dinero suficiente para contratar un abogado, usted podrá acercarse a la personería, defensoría del pueblo o  consultorios jurídicos de su municipio.


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Minuta para pre-avisar al arrendatario de la terminación del contrato de arrendamiento. El presente documento es sugerido, no es de obligatorio cumplimiento y no compromete responsabilidad alguna por parte del Ministerio de Justicia y del Derecho.

Fecha de actualización: 2017/04/18 Descargar