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¿A quién le corresponde pagar las mejoras o reparaciones de un inmueble arrendado?

Reparaciones y mejoras inmueble arrendado (Civil)

Eliana quiere hacer algunas mejoras al apartamento donde vive en arriendo, sin embargo ha notado que algunos arreglos son más graves que otros y puede que se deban a malos materiales utilizados en la construcción del inmueble. Eliana se pregunta a quien le corresponde pagar los arreglos, pero no sabe qué hacer o a quien acudir para encontrar ayuda.

Para estos casos o similares, usted debe tener en cuenta el tipo de reparación que se quiere o necesita hacer al inmueble, es decir si son: indispensables o necesarias, locativas o útiles; una vez establecido el tipo de mejora se podrá establecer a quien le corresponde el pago de la misma. Sin embargo, debe tener presente lo estipulado o pactado por usted y su arrendador en el contrato de arrendamiento, ya que allí se puede establecer de común acuerdo a quien le corresponde la reparación sin importar el tipo.
1. Reparaciones indispensables o necesarias: son aquellas que se requieren para que el inmueble siga siendo usado y se mantenga en buenas condiciones, por ejemplo: cambio de las tuberías que producen filtraciones por ser muy viejas o de materiales que ya no se usan. Está reparaciones generalmente las debe hacer el arrendador, ya que es a él a quien le corresponde el mantenimiento, sin embargo usted como arrendatario podrá realizar los arreglos y tendrá derecho al reembolso del costo, para lo cual debe:

   - Notificar al arrendador (lo más pronto posible) la necesidad de las reparaciones.
   - Probar que las reparaciones no son por causa o culpa suya.
   - Establecer que el arrendador una vez informado no realizó los arreglos de forma oportuna.

2. Reparaciones locativas: arreglos que se deben realizar para mantener el inmueble arrendado en el mismo estado en el que se recibió, por ejemplo: pintar la pared que está sucia, arreglar algo de la cocina que se rompió y que se entregó en buen estado; generalmente estos arreglos le corresponden al arrendatario (quien vive en el inmueble y paga una renta), ya que son causados por el uso.

En caso de que el deterioro se produzca por fuerza mayor, caso fortuito (hecho que no se puede evitar y tampoco se puede prever) o mala calidad de los materiales, el arreglo corresponde al arrendador. 

3. Reparaciones útiles: al realizarlas se aumenta el valor del inmueble, por ejemplo colocar puertas de madera costosa. En estos casos el arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras si antes de que se realizaran no dio su autorización, sin embargo el arrendatario podrá separar y llevarse del inmueble los materiales que haya utilizado, sin causar ningún tipo de daño.

Debe tener presente que  como el contrato es ley para las partes, las estipulaciones que se contemplen en el mismo podrán modificar a quien le corresponde cada arreglo o reparación.

¿El trámite tiene costo? Si.
A quien le corresponda debe pagar el costo de los arreglos o mejoras.

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¿El trámite tiene costo? No
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•    El arrendador, teniendo en cuenta la obligación de librar al arrendatario de toda perturbación, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, hacer obras o trabajos algunos que puedan causar molestias o que no permitan el adecuado disfrute de la casa o apartamento.

•    En caso de tratarse de reparaciones que deben realizarse para evitar que el inmueble sufra daños, al arrendatario (quien arrendó el inmueble) estará obligado a sufrirlas, aun cuando se vea un poco afectado de disfrutar de una parte del lugar arrendado; pero tendrá derecho a que se le rebaje (mientras se lleven a cabo las reparaciones) el precio o renta.

•    El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas que el arrendatario haga, lo anterior, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciera por su cuenta. En este sentido, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta, estos descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma y si el costo total de las reparaciones excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, para completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.

•    En el evento en que los descuentos periódicos efectuados para el reembolso de los gastos por reparaciones no cubran el costo total de las mismas y llegue la fecha de terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el derecho de retención, es decir el arrendatario no podrá ser retirado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago por los gastos que realizó.

Fecha última actualización: 31/01/2018

La información mostrada en esta página es oficial, aunque está sujeta a modificaciones a partir de la fecha de última actualización indicada.

Si requiere mayor información o asesoría sobre  a quién le corresponde el pago de las reparaciones o mejoras en las viviendas urbanas arrendadas, podrá acercarse a la alcaldía, personería, Defensoría del Pueblo o consultorios jurídicos de su municipio.
•   Ley 820 de 2003 “régimen de arrendamiento de vivienda urbana”. Artículo 24 terminación por parte del arrendatario; artículo 25 requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendatario mediante preaviso con indemnización.

•    Código Civil, título XXVI, del contrato de arrendamiento.
 

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