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¿Cómo me puedo convertir en dueño de un predio sobre el cual he habitado hace mucho tiempo?

Declaración de pertenencia (Civil)

Miguel lleva viviendo 10 años en una casa, pero en las escrituras aparece otra persona como la dueña. Sin embargo, durante todo este tiempo ha actuado como si él fuere el dueño; ha sembrado naranjas, paga los servicios públicos, impuestos y el mantenimiento de los cultivos y ganado.

Para este caso y otros semejantes, la persona que lleva habitando más de 10 años en un predio y que ejerza todas las actividades propias de un dueño, puede adelantar un proceso judicial para que un juez lo declare formalmente como propietario del inmueble.

  1. Deberá presentar una demanda mediante abogado ante el juez civil, para que se adelante el trámite denominado proceso de pertenencia. La demanda deberá ir acompañada por una copia del certificado de tradición y libertad expedido por la oficina de registro instrumentos públicos dependiendo de la ubicación del inmueble. Para más información sobre cómo obtener este resultado consulte: ¿Qué es y cómo obtengo el certificado de tradición y libertad de un inmueble?

    Presentada y admitida la demanda, el juez ordenará, entre otras, realizar una anotación en el folio de matrícula inmobiliaria para que todas las personas puedan conocer que se está adelantando dicho proceso judicial sobre ese inmueble.

  2. Para el éxito del proceso, es importante tener y presentar todas las pruebas que demuestren que el demandante ha estado viviendo y explotando el terreno, es decir, que demuestren su posesión por el término exigido en la ley (generalmente 10 años), como son los comprobantes de pago de servicios públicos, de impuestos, mejoras realizadas, testimonios de vecinos, fotografías, certificado de libertad y tradición entre otras. Así mismo, el juez deberá realizar una visita en el predio y constatar los actos de posesión realizados por el demandante.

  3. Practicadas las pruebas, el juez decidirá si la posesión en el inmueble fue probada con las condiciones exigidas por la ley y de ser así, declarará que esa persona ha adquirido la propiedad del inmueble ordenando que se haga la respectiva anotación en el folio de matrícula inmobiliaria.


¿El trámite tiene costo? No
¿Necesita abogado?
Sí, cuando el valor de los bienes que se repartirán supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes. Si el valor es menor podrá presentar la demanda sin necesidad de abogado.
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  • El proceso que se adelante se denomina declaración de pertenencia, mediante el cual, una persona que se ha comportado como como dueño de un predio sin serlo jurídicamente (poseedor), se puede volver propietario de este por orden del juez.

  • El título de propiedad en el proceso referido anteriormente, se da por la figura de la prescripción adquisitiva. Para que el poseedor pueda llegar a ser dueño, deben cumplirse ciertas condiciones, tales como: (i) Habitar el predio por un periodo de mínimo de tiempo, 10 o 5 años, depende del caso en particular; (ii) Que la posesión durante dicho tiempo haya sido ininterrumpida, tranquila y pública.

  • El poseedor debe habitar la propiedad y ejercer actos de señor y dueño por lo menos durante 10 años, si no hay justo título y/o buena fe (prescripción extraordinaria).

  • Cuando se pruebe justo título y buena fe, el poseedor debe habitar la propiedad y ejercer actos de señor y dueño, por lo menos durante 5 años (prescripción ordinaria).

  • La sentencia emitida por el juez cumple el papel de escritura pública. Sin embargo, para que esta genere derechos y obligaciones, debe ser inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria en el correspondiente Registro de Instrumentos Públicos. Para la inscripción es necesario:
    1. La presentación de sentencia, contentiva de la escritura pública, con una copia auténtica.
    2. Recibo de pago del impuesto de registro y el recargo por extemporaneidad en caso de encontrarse vencido el término para registrar el documento.
    3. Recibo de pago de los derechos de registro de las Oficinas de Registro.

  • Si usted encuentra que su predio está siendo habitado, debe iniciar mediante abogado un proceso reivindicatorio, para poder recuperar la propiedad, pues está sujeto a que le inicien un proceso de pertenencia y pierda su propiedad.

  • Existe un proceso especial de declaración de pertenencia, el cual tiene reglas especiales y beneficios adicionales, mediante el cual se podrá iniciar un proceso de formalización de pequeña propiedad. Este se podrá iniciar si se trata de una pequeña propiedad rural (inferior a una UAF área de terreno suficiente), donde haya una relación de naturaleza agraria entre el poseedor y la tierra, por un tiempo determinado. Podrá pedir asesoría ante el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural o para tener más información sobre dicho proceso haga clic aquí en: ¿Qué debo hacer para que me reconozcan como dueño de una pequeña propiedad?

Fecha última actualización: 27/04/2018

La información mostrada en esta página es oficial, aunque está sujeta a modificaciones a partir de la fecha de última actualización indicada.

Si requiere más información o asesoría personalizada usted podrá acercarse a los consultorios jurídicos de su municipio, a la Defensoría del Pueblo o a la Procuraduría General de la Nación.

• Código Civil, artículo 2518 y siguientes, que establecen la manera de adquirir las cosas mediante prescripción.

• Código General del Proceso Art. 375 sobre el proceso declarativo de pertenencia.

• Ley 1561 de 2012 sobre posesión agraria.

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